09-18

中城觀點 | 王珊:私募股權投資邏輯及策略

共話未來

  9月18日,由中國房地產業協會指導、《中國房地產金融》雜志主辦的第九屆金磚論壇,特邀中城投資副總裁王珊女士帶來主題分享《金融新規下的房地產股權投資機會》。她以專業洞見結合近二十年實戰經驗,娓娓道來房地產私募基金投資新邏輯,共話未來。

中城投資副總裁  王  珊

主旨演講

 

▼ 以下內容根據現場演講實錄摘選,與您分享——

 

金融新規下的新常態

  中國經歷了改革開放后四十年波瀾壯闊的經濟高速發展,98年房改后二十多年的房地產快速長足發展,近年來,無論是宏觀經濟、金融監管,還是房地產市場都在進入新的發展階段,進入了新常態。

宏觀經濟新常態

  2018年經濟增速換擋,從高速增長轉向平穩增長。疊加中美摩擦常態化、新冠疫情全球爆發,中國短期宏觀經濟下行壓力加大。而放眼全球,2020年中國或將是全球主要經濟體GDP增速中唯一正數的國家。在此大背景下,中國未來將形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。經濟處于新舊動能轉換,融資方式轉變。貨幣政策總量適度、精準導向。作為專業房地產投資管理機構,在經濟新常態下將以謹慎的態度、長效機制策略來看待投資機會。

金融監管新常態

  隨著資管新規及配套細則的陸續出臺、金融統一監管,風險逐漸暴露、出清和化解。本次 “345”融資新規,將促使房企轉變融資方式,未來股權投資融資比例會進一步上升。從數據上看,2017-2020年上半年64家銷售額百強上市房企的有息負債同比增速中位數分別為38.7%、29.4%、16.0%、11.9%,而融資新規根據三道紅線四檔管理規則限制有息負債增速,64家百強上市房企的有息負債增速上限平均值為8%,這就意味著2020年將有約3500億元的股權投資機會。私募基金監管新規對于管理人的獨立性進行了規范和強化,將促使基金管理人特別是私募股權投資管理人回歸私募屬性和投資本源。未來,在房地產金融風險逐漸出清、行業平穩規范的態勢下,將會有更多的房地產股權投資機會。

房地產新常態

  政策方面,房住不炒、因城施策,穩地價、穩房價、穩預期成為新常態。我國房地產市場進入規模見頂的高位平臺期,窄幅波動。杠桿效率下降,融資新規限制負債增速,行業高負債高杠桿模式面臨加速轉變,競爭格局相對固定,未來行業不會出現“黑馬”,只會出現“千里馬”。短期內,多數房企面臨降負債的縮表壓力,融資方式將轉變。

房地產私募基金發展新趨勢

  監管常態化、房地產私募基金回歸投資本源,房地產行業短周期拉長,因城施策下各地發展階段和城市周期差異明顯,房地產私募股權基金將向股權投資、長期投資和組合投資發展。

  房地產私募基金股權投資需構建募投管退的綜合能力,長期限資金、投資能力、投后管理能力成為管理人競爭力的關鍵因素,而主動管理能力是核心能力。

  房地產私募行業向頭部集中,專業、合規的管理人將勝出。頭部機構將以突出的專業性、規范性以及資源渠道的優勢帶動,在我國房地產金融的展業中發揮更重要的角色。

房地產私募股權投資基金的優勢及投資策略

  18年來,中城投資深諳房地產金融趨勢,專注于房地產產業鏈投資,堅守主業、堅持主航道,主動管理、以投資和運營賦能,依托投資能力、產品能力與創新優勢,能夠為高凈值客戶、代銷機構、產業投資人、險資等機構投資人提供相應的房地產基金產品以及合作機會,滿足不同類型投資及配置需求。多年來組合基金占比高達90%,目前主推的2.0和3.0組合基金,根據既定的投資策略及單一項目集中度要求,選取不同區域的項目組合投資,多層次分散市場風險,并且依靠專業的投資能力和主動管理能力,為投資人創造投資。

  同時,還能解決開發商多維訴求。股權投資有助于降低杠桿,助力優化企業報表;主動管理,共同管控項目,助力項目管理優化;整合資源,助力TOP企業并購拓展,增強資產處置能力。

  中城投資秉承“助力建設美好城市”的使命,通過“發現價值、提升價值、實現價值”來實現價值投資。

  優選TOP50房企與區域龍頭,創新產品、組合投資,合作共贏。我們優選TOP50房企進行合作,同時兼顧潛力區域的有深耕優勢的區域龍頭企業的合作機會。以2.0和3.0基金產品為主,組合投資,創新產品設計,實現合作共贏。

  聚焦重點城市群、中心城市、都市圈,聚焦“雙主流”項目。我們將聚焦重點城市群,特別是長三角和大灣區,以及中心城市和都市圈。聚焦“雙主流”項目,即投資項目必須符合所在城市的主流產品,并且為房企擅長的主流產品,以保證有效需求和去化。

  選擇土地成本優勢型、產品性價比高能型、經營性現金奶牛型投資。投資項目選擇上,以現金流要求為前提,尋找價值投資機會。開發基金項目的土地成本需要有足夠優勢,有足夠的安全墊;項目需要有高性價比優勢,以保證有效需求充足和快速去化。不動產基金投資項目,需要有充足的經營性現金流,提供期間預分配,并通過投資和運營賦能,提升有現金流的盈利水平。

  在投資擇選標準上,合作房企,要求財務穩健和綜合能力突出。建立負面清單,尋找適合股權投資合作的企業,通過同股同權及股權投資其他約定方式合作,關注房企三類關鍵核心指標。城市選擇,重視基本面,有真實需求,并且市場健康。聚焦重點城市群、中心城市、都市圈,選擇人和錢流入的城市,自住和改善真實需求旺盛。構建“兩大類七個維度”選擇標準,對城市進行判斷。項目選擇,需要滿足雙主流和現金流要求。項目需要符合雙主流項目,是城市和所在區域的適銷定位產品,并且是企業主流打造優勢產品。此外,項目地貨比須有足夠優勢,靜態盈利指標銷凈率,動態指標去化率、IRR需要滿足最低標準。

2020-09-18

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