中城觀點 | 應華：價值投資，助力建設美好城市

　　8月11日，由易居克而瑞主辦的第四屆地新引力峰會，特邀中城投資董事、總裁應華先生以“新常態下房地產私募基金投資策略”為題做主旨演講，分享他對房地產私募基金的當下與未來的思考。

中城投資董事、總裁  應  華   

主旨演講

　　▼以下內容根據中城投資董事、總裁應華現場演講實錄摘選，與您分享——

如何理解新常態？

　　近年來，無論是宏觀經濟、金融監管，還是房地產市場都在進入新的發展階段，進入了新常態。

　　宏觀經濟的新常態：中美摩擦常態化，未來將形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。國內經濟進入中低速增長階段，無風險收益率長趨勢下行。經濟處于新舊動能轉換，融資方式轉變。

　　金融監管的新常態：國務院金融穩定發展委員會正式成立，金融統一監管。隨著資管新規及配套細則的陸續出臺，風險逐漸暴露、出清和化解。房地產債權融資規?？刂?，非標受限。合規監管常態化，回歸投資本源。

　　房地產的新常態：政策方面，房住不炒、房不刺激，因城施策、一城一策，穩地價、穩房價、穩預期成為新常態。我國房地產市場進入規模見頂的高位平臺期，窄幅波動，房價箱體運行，城市分化和企業分化會明顯加劇。未來，房地產企業將從依靠杠桿擴大銷售規模轉換到通過綜合能力提升經營效益，同時，房地產行業仍將結構性去杠桿，行業整合并購會加速。

房地產私募基金的新趨勢

　　監管常態化、房地產私募基金回歸投資本源，房地產行業短周期拉長，因城施策下各地發展階段和城市周期差異明顯，使得股權投資、長期投資和組合投資將成為投資趨勢。

　　房地產私募基金股權投資，需構建募投管退的綜合能力，長期限資金、投資能力、投后管理能力將成為管理人競爭力的關鍵因素，而主動管理能力是基金區別于其他金融機構的核心能力。

　　房地產私募行業頭部集中趨勢明顯，專業、合規的管理人將勝出。未來，頭部機構以自身突出的專業性、規范性以及資源渠道的優勢帶動，將在我國房地產金融的展業中發揮更重要的角色。

房地產私募基金的優勢及投資策略

　　01 基金優勢

　　其一，房地產私募股權投資基金的獨特基因，決定了它緊抓地產和金融兩個賽道。18年來，中城投資深刻把握房地產金融的發展趨勢和底層項目的投資研判，專注、聚焦于房地產產業鏈投資，堅守主業、堅持主航道，開發基金、不動產基金、上下游產業鏈投資基金，主動管理、投資和運營賦能。

　　其二，專業的房地產私募基金，投資能力、產品能力與創新優勢明顯，能滿足投資人不同配置需求。中城投資多年來的每一次創新與升級，都在產品端和募投管退各方面不斷打磨歷練。目前主推的2.0和3.0組合基金，根據既定的投資策略及單一項目集中度要求，選取不同區域的項目組合投資，多層次分散市場風險，并且依靠專業的投資能力和主動管理能力，為投資人創造價值。

　　其三，專業的房地產私募基金管理人還能解決開發商多維訴求。股權投資有助于降低杠桿，助力優化企業報表；主動管理，共同管控項目，助力項目管理優化；整合資源，助力TOP企業并購拓展，增強資產處置能力。

　　02 投資理念與邏輯

　　中城投資秉承“助力建設美好城市”的使命，遵循價值投資理念，以ɑ收益為主，同時逆周期投資兼顧ß收益。當下，面對房地產行業和房地產基金的新趨勢，基金管理人需要尋找“長錢”、“老錢”和“慢錢”。

　　價值投資的邏輯，需要三個環節來實現，即發現價值、提升價值、實現價值。首先，通過專業的投資研究和投資能力，優選開發商、城市和項目，發現價值，組合投資；其次，進行投資+運營賦能，開發基金的投后主動管理，在成本、關鍵節點的把控和建議，助益項目獲取更高收益和現金流安全性，通過產業鏈運營商的投資，提升不動產投資的經營價值；再者，通過多種市場化方式退出，包括銷售去化退出、股權轉讓、資產證券化等，鎖定收益，價值變現。

　　03 投資策略

　　一是，優選TOP50房企與區域龍頭，創新產品、組合投資，合作共贏。我們優選TOP50房企進行合作，同時兼顧潛力區域的有深耕優勢的區域龍頭企業的合作機會。以2.0和3.0基金產品為主，組合投資，創新產品設計，實現合作共贏。

　　二是，聚焦重點城市群、中心城市、都市圈，聚焦“雙主流”項目。我們將聚焦重點城市群，特別是長三角和大灣區，以及中心城市和都市圈。聚焦“雙主流”項目，即投資項目必須符合所在城市的主流產品，并且為房企擅長的主流產品，以保證有效需求和去化。

　　三是，選擇土地成本優勢型、產品性價比高能型、經營性現金奶牛型投資。投資項目選擇上，以現金流要求為前提，尋找價值投資機會。

　　04 投資擇選標準

　　合作房企，要求財務穩健和綜合能力突出。我們會建立負面清單，尋找適合股權投資合作的企業，通過同股同權及股權投資其他約定方式合作，關注房企三類關鍵核心指標。

　　城市選擇，重視基本面，有真實需求，并且市場健康。聚焦重點城市群、中心城市、都市圈，選擇人和錢流入的城市，自住和改善真實需求旺盛。構建“兩大類七個維度”選擇標準，對城市進行判斷。

　　項目選擇，需要滿足雙主流和現金流要求。項目需要符合雙主流項目，是城市和所在區域的適銷定位產品，并且是企業主流打造優勢產品。此外，項目地貨比須有足夠優勢，靜態盈利指標銷凈率，動態指標去化率、IRR需要滿足最低標準。